المراحل الرئيسية في مشروعات التشييد | دليل شامل
- في الهندسة دوماً عليك فهم كيف تسير الأمور، يتناول المقال مراحل مشروعات التشييد ابتداءاً من فكرة المالك للمشروع وإعداد مستنداته مروراً بإختيار المقاول وكيفية التعاقد معه وصولاً الى التسليم النهائي للمشروع
في الهندسة دوماً عليك فهم كيف تسير الأمور ، نقدم لك اليوم من موقع الهندسة مراحل مشروعات التشييد ابتداءاً من فكرة المالك للمشروع وإعداد مستنداته مروراً بإختيار المقاول وكيفية التعاقد معه وصولاً الى التسليم النهائي للمشروع، فهمك وإدراكك لهذه الإجراءات هو ما يجعل منك مهندساً مُلماً بمجال التشييد ويضعك في مكانه مختلفه بين المهندسين .
المراحل الأساسية التي يمر أي مشروع
- مرحلة الدراسات.
- ومرحلة إعداد التصميمات وإعداد مستندات المشروع.
- مرحلة طرح المشروع للمناقصة.
- مرحلة التعاقد.
- ومرحلة التنفيذ.
- مرحلة تسليم المشروع.
ماهي الجهات الـ 4 الرسمية في مشروعات التشييد ؟
1. مرحلة الدراسات (Feasability Studying Stage)
دراسات جدوى المشروع الاقتصادية
دراسات جدوى المشروع الإقتصادية Briefing Study بهدف تقدير الأرباح التي ستعود على المستثمر من وراء تنفيذ المشروع وتقدير التكلفة المبدئية للمشروع ودراسة إمكانية توفير التمويل اللازم لتنفيذه دراسات إمكانية تنفيذ المشروع من النواحي الفنية والتأكد من عدم وجود موانع فنيه قد تعوق تنفيذ المشروع ويقوم بعمل هذه الدراسات المالك وهو صاحب الأرض او المشروع الذي سيتم تنفيذه .
2. مرحلة إعداد التصميمات ومستندات المشروع (Design Stage)
إعداد الرسومات التصميمية والتنفيذية
تشمل إعداد الرسومات التصميمية بالتعاون مع المالك لاستخراج التراخيص من الجهات المختصة، والرسومات التنفيذية التي توضح جميع التفاصيل الفنية مثل : الرسومات المعمارية والإنشائية والإلكتروميكانيكال، وتكون هذه المرحله مابين المالك والإستشاري .
تجهيز قائمة بنود الأعمال (B.O.Q)
تضم جميع ما يجب تنفيذه ليكتمل المشروع بالصورة المطلوبة طبقاً للرسومات مع عمل حصر هندسي مبدئي لكمية كل بند و تسمى تلك القائمة ( مقايسة تثمينية ) أو BOQ
كتابة المواصفات القياسية (Specifications)
كتابة المواصفات القياسية Specifications الجميع بنود الأعمال الموجودة بالمقايسة والتي توضح طريقة تنفيذ كل بند و شروط إستلامه و مستوى الجودة المطلوبة و الخامات المستخدمه و الإختبارات الواجب إجراؤها.
ملفات مشروع شامل (المعماري والإنشائي وحصر البنود والمقايسه)
3. مرحلة طرح المشروع للمناقصة (Tendering Stage)
إعداد مستندات المناقصة (Tendering Documents)
تشمل اللوحات الأولية، الاشتراطات العامة والخاصة، المواصفات الفنية، جداول الكميات والأسعار (B.O.Q)، ونموذج صيغة العقد.
- الإشتراطات العامة والخاصة للمشروع : و تشمل جميع شروط المناقصة وحقوق و واجبات كل طرف
- والمواصفات الفنية لتنفيذ الأعمال : و تشمل طرق تنفیذ و استلام جميع البنود وفقاً للمواصفات القياسية المصرية
- المقايسة التثمينية للمشروع : جداول الكميات و الأسعار ( BOQ ) و هي عبارة عن جداول يذكر فيها بنود الأعمال و وصف تفصيلي لكل بند و وحدة قياسه والكمية التقريبية وفقاً لحصر الإستشاري الهندسي من اللوحات و يتم عمل خانة للفئة السعر و تترك خالية ليملأها المقاول بمعرفته وفقاً للأسعار التي سيعرضها في العطاء.
طرق طرح المناقصة
- المناقصة العامة (Open Tendering): عن طريق الإعلان بالصحف العامة والجرائد والمواقع عن طرح مناقصة المشروع و شروط التقديم ويمكن لأي شركة مقاولات تنطبق عليها شروط المناقصة أن تتقدم لها.
- المناقصة المحدودة (Selective Tendering): عن طريق اختيار المالك والإستشاري لعدد محدود من شركات المقاولات الجيدة السمعة ومخاطبتهم لدخول المناقصة.
- والإسناد المباشر (Direct Order): عن طريق إسناد المشروع مباشرة لإحدى شركات المقاولات بناءاً على رغبة مالك المشروع، ويتم اللجوء لتلك الطريقة في حالات المشاريع ذات الظروف الخاصة أو المشاريع الحربية و السيادية والمشاريع العاجلة.
- الممارسة العامة أو المحدودة (Negotiated Tendering): و في هذه الطريقة يتم تسعير المقايسة بمعرفة المالك و الإستشاري ثم طرحها على عدد من شركات المقاولات لتمارس بينهم في السعر و الضمانات و الجودة و الوقت للحصول على أكثر المزايا الممكنة من خلال تنافس تلك الشركات و الفرق بين المناقصة والممارسة أن المناقصة يتم فيها تقديم العطاءات في أظرف مغلقة أما الممارسة فهي أشبة بالمزاد العلني.
تعرف على الخرسانة ومكوناتها بشكل مفصل
تسليم مستندات المناقصة
- يقوم المالك والإستشاري بتسليم نسخة من مستندات المناقصة لكل شركة من شركات المقاولات المتقدمة للمناقصة و ذلك مقابل سداد ثمن كراسة الشروط و الذي يكون موضحاً بإعلان المناقصة.
- يتيح المالك مدة زمنية محددة لشركات المقاولات المتقدمة للمناقصة وذلك لدراسة المشروع و تقديم عطاءاتهم و يتم تحديد موعد لجلسة الإستفسارات و موعد آخر لجلسة فض المظاريف وتكون تلك المدة محددة ومذكورة بمستندات المناقصة.
تقوم كل شركة من شركات المقاولات بدراسة مستندات المشروع وتسعير المشروع من خلال مليء خانات الفئة والإجمالي بالمقايسة، وتبدأ بتجهيز وإعداد مستندات العطاء الخاص بها و الذي ستتقدم به إلى المالك و الذي يحتوي جميع مستندات المشروع بعد ختمها من المقاول بالإضافة إلى المظروف الفني والمظروف المالي.
المظروف الفني: ويشمل التأمين المؤقت قيمة التأمين المؤقت 1% من قيمة العطاء ويقدم في صورة خطاب ضمان بنكي) – السجل التجاري – البطاقة الضريبية – سجل القيد بإتحاد المقاولين- سابقة أعمال الشركة – بيان بالهيكل الوظيفي للشركة والهيكل التنظيمي لفريق العمل بالمشروع بيان بحجم معدات الشركة الرؤية الفنية لطريقة تنفيذ المشروع الكاتالوجات الفنية للخامات البرنامج الزمني المقترح لتنفيذ المشروع.
المظروف المالي: ويحتوي على المقايسة المسعرة بعد مليء خانات الفئة والإجمالي وتجميع إجمالي قيمة المقايسة.
بعد فترة كافية من طرح المناقصة يتم دعوة شركات المقاولات المتقدمة لحضور جلسة الإستفسارات Inquiry Session و ذلك للرد على أي إستفسارات الشركات المقاولات قد تظهر أثناء دراستهم للمناقصة و يتم عمل محضر للجلسة بدون به جميع الإستفسارات و أجوبتها ويسمى محضر جلسة الإستفسارات ويعتبر كل ما ذكر في محضر جلسة الإستفسارات جزءاً لا يتجزأ من مستندات المناقصة.
دراسة العروض وتقييمها
في التاريخ المحدد والمعلن سابقاً يتم عقد ( جلسة فض المظاريف ) و هي جلسة علنية يتم فيها فتح المظاريف المقدمة من شركات المقاولات والتي تحتوي على العرض المالي والفني لكل شركة و هو ما يسمى بـ ( العطاء Bid ) و يتم عمل محضر الجلسة ويتم فيه تدوين العروض المالية المقدمة من كل الشركات ويتم التوقيع عليه من مندوبي شركات المقاولات المتقدمة وكذلك مندوب الإستشاري والمالك و يسمى محضر جلسة فض المظاريف و غالباً ما يتم فتح المظاريف الفنية أولاً و مراجعتها ثم يتم فتح المظاريف المالية للعطاءات المقبولة فنياً فقط
فحص العطاءات المقدمة من شركات المقاولات المختلفه بالتعاون بين الإستشاري والمالك و تقييم قدره كل مقاول على تنفيذ المشروع من خلال سابقة أعماله و العرض الفني المقدم منه وإستبعاد العطاءات الغير مستوفاه للشروط الفنية أوالمالية.
إختيار المقاول المناسب لتنفيذ المشروع و هو الذي عطاؤه أقل سعراً مع الإطمئنان إلى قدرته على تنفيذ المشروع على النحو الأمثل في الوقت المناسب.
ملاحظة هامه !
4. مرحلة التعاقد (Contracting Stage)
إخطار المقاول وتوقيع العقد
يتم إخطار المقاول الذي وقع الإختيار عليه كتابياً عن طريق إرسال ما يسمى ( خطاب الترسيه ) و يتم تكليفه بتنفيذ المشروع مع تحديد موعد لتوقيع عقد المشروع مع ا في حالة عدم حضور المقاول في الموعد المحدد له يقوم المالك بإسناد المشروع إلى المقاول الثاني الذي يليه في قيمة إجمالي سعر المشروع مع إطمئنان المالك إلى قدراته الفنية، وذلك مع خصم الفرق بين قيمتي سعر المشروع من التأمين المؤقت للمقاول الأول ورد باقي قيمة التأمين إليه مع إخطاره كتابياً بذلك.
توقيع عقد
يتم توقيع عقد الإتفاق بين المالك كطرف أول و المقاول كطرف ثاني أو من يفوضه بتفويض رسمي للتوقيع على العقد و يتم إرفاق كافة مستندات التعاقد و التي تشمل وثائق العطاء لتصبح جزءاً لا يتجزأ من العقد وهي ( الإتفاقية الإشتراطات العامة والخاصة المواصفات لوحات المشروع المقايسة المسعرة- البرنامج الزمني… إلخ )
يقوم المالك برد مبلغ التأمين المؤقت إلى جميع المقاولين بما فيهم المقاول الذي وقع عليه الإختيار بعد التعاقد مباشرة. يقوم المقاول بتسليم المالك قيمه ( التأمين الإبتدائي ) و الذي يساوي 5% من إجمالي قيمه العطاء و يكون في صورة خطاب ضمان بنكي ساري حتى نهاية المشروع، والغرض منه ضمان الأعمال خلال مدة التنفيذ. ثم يقوم المالك بصرف مبلغ مالي إلى المقاول يسمى ( الدفعه المقدمه ) و غالباً تساوي 10% من إجمالي قيمة العطاء مقابل خطاب ضمان بنكي بنفس القيمه يسلمه له المقاول.
ماذا لو انسحب المقاول الذي وقعت عليه الترسية !
5. مرحلة التنفيذ (Construction Stage)
استلام الموقع وتجهيزه
قبل البدء في أي أعمال بالمشروع يتم تشكيل لجنة ثلاثية من كلاً من مندوبي المالك والإستشاري والمقاول و ذلك لتسليم موقع المشروع للمقاول بموجب محضر إستلام رسمي يسمى ) محضر تسليم الموقع ) ، و في حالة وجود أي عوائق بالموقع تمنع البدء في التنفيذ فينبغي على المقاول رفض إستلام الموقع إلا بعد إدراج ملاحظاته بالمحضر.
قانون تنظيم التعاقدات العامة واللائحة التنفيذية | 2018 PDF
متابعة التنفيذ
بعد إستلام المقاول للموقع خالياً من العوائق وإستلام الدفعة المقدمة من المالك يتم البدء في تجهيز المشروع بالمنشآت المؤقتة اللازمة للإعاشة و المكاتب والأسوار والبوابات والمرافق الحيوية اللازمة طوال مدة التنفيذ.
يقوم المقاول بالإمداد بالموارد من عماله و معدات و مواد و تشوینات و مقاولي باطن و اللازمة لتنفيذ كافة بنود الأعمال بالعقد طبقاً للرسومات والمواصفات وكافة شروط العقد كما يعين طاقم التنفيذ اللازم لتنفيذ المشروع.
ثم يقوم إستشاري المشروع بتعيين طاقم الإشراف طرفه بالمشروع وفقاً لتعاقده مع المالك.
يقوم المالك بتعيين جهاز إشراف من طرفه يقوم بمتابعة أداء كلاً من الإستشاري و المقاول.
يلتزم المقاول بتسليم جميع الأعمال التي يتم تنفيذها بالمشروع من خلاله إلى الإستشاري وذلك في جميع مراحل التنفيذ. يجب على المقاول إعتماد جميع العينات والخامات والتشوينات من الإستشاري مسبقاً قبل إستخدامها، كما يجب عليه تقديم الرسومات التشغيلية لكل بند كذلك للإعتماد قبل التنفيذ.
حصر الكميات
يقوم المقاول بحصر الكميات التي تم تنفيذها على الطبيعة بالموقع على فترات زمنية محددة بالعقد (غالباً تكون شهرية) وتقديمها لجهاز الإشراف وذلك لصرف قيمتها بسعر العقد في صورة تسمى بالمستخلص الجاري و يتولى جهاز الإشراف مراجعتها وإعتمادها كدفعة تحت الحساب تسمى بالدفعة الجارية.
لا ينفع مهندس ليس عنده حس هندسي مهندس احمد السنجهاوي
6. مرحلة تسليم مشروع (Commissioning Stage)
الاستلام الابتدائي
يقوم المقاول بإخطار المالك بانتهاء تنفيذ بنود الأعمال وطلب الاستلام الابتدائي. تقوم لجنة الاستلام بمراجعة المشروع والتأكد من مطابقته للمواصفات.
يقوم المالك بتشكيل لجنة استلام تشمل مندوباً منه و من إستشاري المشروع وتحديد موعد لإستلام المشروع إبتدائياً و إخطار المقاول بالموعد كتابياً.
قائمة الملاحظات
تقوم لجنة الإستلام بعد المراجعة الدقيقة لكافة مستندات العقد من رسومات و مواصفات و شروط عامة و خاصة بالمرور على المشروع للتأكد من مطابقة التنفيذ لمستندات العقد.
في حالة عدم مطابقة أي جزء من المشروع للمستندات – و هو ما يحدث غالباً – تقوم اللجنة بإعداد قائمة بالملاحظات أثناء المرور على المشروع و إعطاء مهلة زمنية للمقاول ليقوم بإستكمالها وإخطار المالك بعد الإنتهاء منها كتابياً لتحديد موعد الإستلام، ويتم عمل ) محضر الإستلام الإبتدائي للمشروع ( ويذكر فيه جميع الملاحظات التي وجدت والموعد المحدد لإستلام تلك الملاحظات بعد تلافيها.
تقوم نفس اللجنة بالمرور مرة أخرى على المشروع بناءاً على الموعد الذي يحدده المالك ويخطر به المقاول كتابياً للتأكد من إستكمال الأجزاء الناقصة من المشروع و إستيفاء الملاحظات وفي حالة إعتماد اللجنة لها تقوم بالتصديق على إستلام المشروع إبتدائياً وفي حالة وجود ملاحظات لم يتم تلافيها فإنه يتم خصم مبلغ مالي من مستحقات المقاول لدى المالك نظير تلك الملاحظات. بعد التسليم الإبتدائي للمشروع يقوم المقاول بتقديم المستخلص الختامي للإستشاري لمراجعته و يلتزم المالك بصرف جميع مستحقات المقاول برد خطابي ضمان كلاً من ( التأمين الإبتدائي و الدفعة المقدمه ) إلى المقاول على أن يقوم المقاول بتسليم خطاب ضمان بنكي آخر إلى المالك والذي يسمى ( التأمين النهائي ) و قيمته تساوي 5% من القيمه الفعليه للمشروع و التي من الوارد أن تختلف عن قيمة العطاء بالزيادة أو بالنقصان و يكون خطاب ضمان التأمين النهائي سارياً لمدة عام بعد تاريخ التسليم الإبتدائي وحتى تاريخ التسليم النهائي. خلال فترة زمنية قدرها سنة من تاريخ الإستلام الإبتدائي يضمن المقاول سلامة جميع الأعمال التي نفذت من خلاله بالمشروع ضد أي عيوب في التنفيذ، وأي عيوب قد تظهر خلال تلك المدة فهو ملزم بإصلاحها فوراً بعد إخطار المالكله.
الاستلام النهائي لمشروع
بعد إنتهاء تلك السنة من تاريخ الإستلام الإبتدائي يتم إعادة تشكيل لجنة الإستلام نفسها مرة أخرى لعمل ( محضر الإستلام النهائي للمشروع ) و يتم مراجعة أي عيوب قد تكون ظهرت ناتجة عن سوء تنفيذ للأعمال من قبل المقاول و يلتزم المقاول بإصلاحها أو يتم إصلاحها من خلال المالك وخصم تكلفة الإصلاح من التأمين النهائي المودع لديه من قبل المقاول.
بعد الإستلام النهائي للمشروع يتم رد التأمين النهائي للمقاول بعد تلافيه للملاحظات. يضمن المقاول المشروع من الناحية الإنشائية فقط لمدة عشر سنوات بعد الإستلام النهائي وفقاً للقانون المصري.
وهكذا نكون وصلنا الى النهاية، حيث تناولنا جميع المراحل التي تمر بها المشروعات ومن المهم توضيح أن جميع هذه المراحل يكون مسؤول عنها قسم إدارة المشروعات والمكتب الفني، الآن يُسعدنا دعوتكم للإنضمام لوسائل التواصل الإجتماعي الخاصة بنا من خلال الزر الأحمر :
للإستفسارات لا تتردد في التواصل معنا على الواتساب
دمتم سالمين ♥
